Oggi parliamo di una attività che sta prendendo campo in modo sempre più importante nostro paese, i bed and breakfast.
Negli ultimi tempi, ci sono arrivate molte richieste di informazioni per aprire un attività di questo tipo.
Vediamo gli aspetti principali che un commercialista per bed and breakfast deve curare accompagnando il cliente fin dalla fase di avvio attività.
Le scelte che il contribuente deve prendere con il proprio consulente non sono banali. E’ necessario porre attenzione ai requisiti necessari, alla scelta del regime fiscale ideale a come si apre la partita Iva. Se dopo questa lettura hai dubbi o domande su questo argomento, puoi lasciarci un commento alla fine della pagina.
Nel caso desideri una risposta privata puoi utilizzare il nostro servizio di consulenze, trovi il link nel menù in alto o nel riquadro alla destra.
Il primo aspetto da conoscere è cosa si intende per bed and breakfast e che cosa comporta avviare una attività di questo genere.
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Che cos’è un B&B?
Un B&B è un attività commerciale, spesso svolta in contesti familiari, che prevede il servizio di pernottamento e prima colazione nella struttura adibita e spesso prevede un’apertura stagionale.
Chi è interessato ad aprire un bed and breakfast deve recarsi al comune ed informarsi sulle Leggi Regionali vigenti, che variano da regione a regione.
Infatti vi sono dei requisiti che la struttura deve rispettare come:
- superficie adatta al numero dei posti letto previsti;
- accesso alla propria camera riservata autonomo e non tramite passaggio da altre stanze;
- bagno esclusivo per gli ospiti;
- pulizia quotidiana dei locali.
Un altro aspetto da non sottovalutare è che gli ospiti non possono soggiornare per lunghi periodi.
Il periodo di soggiorno consentito varia dai 30 ai 60 giorni in base alla regione.
E’ possibile però interrompere la permanenza nel B&B di 5 giorni per poi riprendere nuovamente il soggiorno.
Infine possiamo riassumere i requisiti fondamentali in:
- grandezza minima della camera doppia di 14 mq e 8 mq per la singola;
- rispetto delle norme edilizie, igieniche e di sicurezza per impianti elettrici, gas e riscaldamento.
Inoltre in alcune regioni, è obbligatorio che il titolare abbia la residenza corrispondente all’indirizzo del B&B in altre regioni invece non è necessario.
B&B professionale o B&B occasionale?
L’attività di B&B può essere esercitata sia in forma imprenditoriale aprendo partita Iva, che in forma occasionale, ovvero senza avviare una vera e propria attività d’impresa.
Come per tutte le attività il confine tra lavoro occasionale e lavoro professionale è molto sottile.
Deve eventualmente essere identificato il carattere dell’abitualità e continuità come riportato dalla Risoluzione Ministeriale n° 155/E-158584:
… nell’eventualità in cui l’attività venisse svolta in modo sistematico e con carattere di stabilità, evidenziando una certa organizzazione di mezzi, la medesima si qualificherebbe in termini abituali e quindi professionali …
Per l’esercizio di B&B valgono altre regole per identificare questo confine.
Vediamo nel dettaglio la differenza tra attività occasionale e attività d’impresa.
B&B occasionale
L’esercizio dell’attività di Bed & Breakfast occasionale si identifica quando vengono rispettate una serie di caratteristiche:
- l’affitto delle stanze non deve essere massivo, ma occasionale;
- il proprietario deve essere in possesso di altri redditi (come lavoro dipendente, altra attività professionale ecc.)
- l’offerta di servizi aggiuntivi deve essere minima o addirittura assente;
- l’erogazione dei servizi agli ospiti, come il rifacimento delle stanze, la pulizia o la colazione, devono essere eseguiti dal titolare o da i suoi familiari;
- l’immobile non deve essere interamente dedicato all’attività di B&B, anzi la destinazione principale deve soddisfare le esigenze abitative del titolare o dei suoi familiari;
- la pubblicità della struttura è ridotta al minimo;
- l’ospitalità può essere offerta in al massimo tre camere, con un totale di sei posti letto per un massimo di 270 giorni all’anno ed un minimo di 45 giorni di apertura continuativa.
La certificazione dei ricavi per i B&B occasionali deve avvenire rilasciando al cliente una ricevuta semplice (non fiscale), applicando su quelle di importo superiore ai 77,47 €, una marca da bollo da 2,00 €.
La ricevuta deve essere del tipo madre-figlia in modo che il titolare conservi una copia per la dichiarazione dei redditi.
I redditi percepiti devono essere indicati:
- nel Quadro RL Redditi diversi del Modello Unico al rigo 14 denominato attività commerciali non esercitate abitualmente;
- nel modello 730 nel Quadro D5 redditi diversi per i quali è prevista la detrazione.
Il reddito imponibile viene determinato dalla differenza dei ricavi ed i costi specificatamente inerenti la loro produzione.
Un esempio classico è l’acquisto di saponi, carta igienica, cornetti e marmellate per la colazione ed altri prodotti inerenti l’attività.
Ricordiamo sempre che l’inerenza del costo deve essere adeguatamente documentata e provata e se l’acquisto è inerente solo in parte, non è deducibile interamente ma soltanto in parte.
B&B professionale
I requisiti che al contrario identificano un’attività di impresa piuttosto che occasionale sono esattamente il contrario di quelli sopra indicati:
- attività abituale ed esclusiva con elevato ricambio degli ospiti;
- possibilmente il titolare non deve avere altre attività prevalenti, come un lavoro da dipendente o altra attività professionale;
- ampia offerta di servizi aggiuntivi come biglietti omaggio, attrezzature sportive, affiliazioni con attività del paese, noleggio bici o automezzi;
- per l’erogazione dei servizi aggiuntivi il titolare si affida ad uno o più collaboratori;
- l’immobile è destinato prevalentemente alle esigenze abitative degli ospiti;
- periodici investimenti in pubblicità su riviste, periodici, internet e altri mezzi pubblicitari.
Il B&B professionale deve inoltre rispettare degli specifici requisiti riguardanti la capacità ricettiva massima di 6 camere fino a 12 posti letto, ubicate in massimo 2 appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile.
Qualora l’attività di B&B assuma un carattere imprenditoriale sarà necessario procedere all’apertura della partita Iva.
Successivamente dovranno essere presentate la Segnalazione Certificata di Inizio Attività allo sportello Suap del comune di residenza e l‘Iscrizione in Camera di Commercio e alla gestione INPS Commercianti.
L’INPS per le attività di Affittacamere, Bed&Breakfast e Casa Vacanze non prevede l’applicazione di un contributo fisso trimestrale, come disciplinato dall’art. 8 del D.L 97 del 29 Marzo del 1995:
Le persone che esplicano l’attività di affittacamere di cui al nono comma dell’art. 6 della legge n. 217 del 17 maggio 1983, sono soggette a contribuzione previdenziale in rapporto al reddito effettivamente percepito se inferiore al livello minimo imponibile, determinato ai sensi dell’art. 1, comma 3, della legge 2 agosto 1990 n. 233.
I primi passi da compiere
Analizziamo adesso quali sono i passi da compiere per poter iniziare la propria attività.
Per prima cosa si deve effettuare la denuncia di inizio attività al proprio Comune ad all’Azienda Turismo competente.
Dopodiché entro 30 giorni l’Azienda Turismo farà un sopralluogo della struttura, per comunicare a Regione e Provincia le condizioni della stessa.
Al modello inviato deve essere allegata l’autocertificazione dei requisiti soggettivi posseduti dal titolare del B&B.
Infine entro il 1° Ottobre di ogni anno si devono comunicare prezzi massimi e minimi dei propri servizi all’Azienda Turismo.
Prezzi e servizi
Per il servizio di prima colazione è possibile servire alimenti e bevande di produzione propria soltanto nel caso in cui il titolare possieda i requisiti igenici-sanitari necessari.
Altrimenti si potranno fornire esclusivamente cibi e bevande confezionati o prodotti da chi possiede le autorizzazioni del caso.
Per quanto riguarda invece i prezzi dovranno essere esposti nella struttura e dichiarati all’ente preposto dalla Regione.
Infine, come per tutte le attività aperte al pubblico, è necessario fornire alle autorità le generalità degli ospiti presenti nella struttura per ragioni di sicurezza.
Aprire la partita Iva
Se devi aprire la partita Iva, puoi usare il nostro servizio, contattaci se hai dubbi o desideri ulteriori informazioni.
Per procedere da sola, di seguito ti indichiamo come fare.
Come per altre attività, devi compilare e far pervenire il modello AA9-12 con una delle seguenti modalità:
- telematicamente, attraverso gli strumenti di un consulente fiscale come regimemini.com;
- cartacea, direttamente alla sede territoriale dell’Agenzia delle Entrate;
- tramite raccomandata A/R
All’interno del modello AA9-12, dovrai inserire in aggiunta ai dati personali, alcuni dati specifici come la scelta della sede della propria attività, il codice Ateco corretto ed il regime fiscale adottato.
Per tutte le attività di bed and breakfast il codice Ateco è il seguente:
55.20.51 – Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti vacanze, bed and breakfast, residence.
Il limite di fatturato previsto dal regime forfettario è di 65.000 € con un coefficiente di redditività del 40%.
Regime fiscale adatto
Giunti al termine della nostra disamina non ci resta che capire quale regime fiscale risulta essere più adatto per la gestione di un bed and breakfast.
Soprattutto se stai avviando questa attività adesso, ma anche se non superi una soglia ben precisa di fatturato annuale, puoi adottare il regime forfettario.
La caratteristica più importante del regime forfettario è che la base imponibile viene determinata a forfait ossia senza indagare analiticamente sulle spese effettive dell’attività.
Il coefficiente di redditività abbiamo visto che è del 40% ed il limite è di 65.000 €.
L’aliquota dell’imposta sostitutiva è pari al 5% per i primi 5 anni della tua attività se soddisfi determinati requisiti o del 15% negli altri casi.
Per maggiori informazioni sul regime forfettario, sul nostro blog trovi altri articoli dedicati all’argomento.
Limite volume d’affari regime forfettario
Aprire partita Iva nel regime forfettario.
I contributi INPS per Bed and Breakfast
L’attività che stiamo analizzando in questo articolo presenta una particolarità a livello contributivo rispetto alle altre attività commerciali.
L’esercizio di bed and breakfast prevede, come anticipato, l’iscrizione alla gestione commercianti INPS, ma al contrario delle altre attività questa non richiede il pagamento dei contributi fissi.
Infatti vengono versati in base ai compensi percepiti con l’aliquota del 24,48%, direttamente in sede di dichiarazione dei redditi, così come avviene per le imposte. (Circolare INPS n°22 del 08/02/2022)
Calcolo tasse regime forfettario
Di seguito proponiamo un esempio di calcolo tasse per un bed and breakfast nel regime forfettario.
Il totale degli incassi al 31/12/2022 risulta di 45.000 €.
31.12.2022
Ricavi: 45.000 €
Coefficiente di redditività: 40%
Reddito imponibile: 45.000 € x 40% = 18.000 €
30.06.2023 scadenza saldo 2022 e 1°acconto 2023
Saldo imposta sostitutiva IRPEF 2022:
Si moltiplica il reddito imponibile per l’imposta che nel nostro caso è del 5%
18.000 € x 5% = 900 €
900 € è il saldo delle tasse da versare
Saldo contributi INPS 2022 (nei B&B si pagano in percentuale al reddito prodotto)
18.000 € x 24,48% = 4.406,40 €
Come sappiamo dobbiamo versare anche gli acconti per il 2023 sia l’imposta sostitutiva che per i contributi, vediamo come si calcolano:
900 € x 50% = 450 €
4.406,40 € x 50%= 2.203,20 €
Il 1° acconto è il 50% del saldo e viene versato al 30.06.2023
Totale tasse al 30/06/2023:
900 € + 4.406,40 € + 450 € + 2.203,20 = 7.959,60 €
30.11.2023 scadenza 2° acconto 2023
Anche il 2° acconto è il 50% del saldo
900 € x 50% = 450 €
4.406,40 € x 50%= 2.203,20€
Se vuoi aprire un bed and breakfast ed hai bisogno di ulteriori informazioni, non esitare a contattarci.
Un saluto – Team regimeminimi.com
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Salve,
ho una domanda in merito alla apertura di un b&b.
Attualmente sono un lavoratore dipendente e nei prossimi mesi aprirò un B&B probabilmente di tipo occasionale
Qualora venissi licenziato mi spetta l’indennità della NASpI?
Buongiorno Daniele, se si rispetta il limite di 4.800€, la Naspi è compatibile con il reddito da lavoro autonomo occasionale.
Cordiali saluti
Buongiorno,
Grazie della risposta.
Avevo capito che un reddito da B&B non professionale non rientrava nel lavoro autonomo occasionale, che è di tipo professionale, in cui ricadono, ad esempio, attività di consulenza, di medico, di avvocato ecc fatti sporadicamente
Qualora,però, ciò che mi dice fosse confermato:
I 4800 euro sono da considerarsi lordi o netti?
Percepirei la NASpI per un anno intero e, se poi supero il tetto dei 4800, dovrei restituire i soldi o non mi verrebbe confermato per l’anno successivo?
Daniele
Buonasera Pasquale, i 4.800€ devono essere considerati lordi.
Qualora non venissero rispettati i requisiti per il mantenimento della Naspi, dovrà essere fatta specifica comunicazione all’INPS.
Nel caso in cui la comunicazione non venisse fatta, le somme percepite ma non dovute, saranno richieste successivamente.
Cordiali saluti
Buona sera, ho già un B&B con CF e sono pensionata. Sono ovviamente sotto i 65mila euro /anno ma volevo capire, dato che sto usufruendo delle detrazioni in ristrutturazione, è conveniente aprire una partita Iva a regime dei minimi? Perderò le mie detrazioni? La mia capienza fiscale verrà modificata? Nel senso farò un 730 come pensionata e poi il commercialista dovrà seguire i miei redditi da B&B con la partita Iva? Grazie
Buongiorno Anna, per prima cosa, con apertura della partita Iva dovrà presentare solamente il modello UNICO, dove saranno riportati sia i redditi da pensionata che da partita Iva.
Inoltre se con il reddito da pensionata ha abbastanza base IRPEF, non perderà le detrazioni relative alle pratiche di ristrutturazione.
Le detrazioni sarebbero state perse possedendo solamente il reddito da partita Iva nel regime agevolato.
Cordiali saluti
Buongiorno. Ho un B&B senza partita Iva.
Volevo chiedere: c’è un importo massimo di reddito lordo previsto per i B&B occasionali?
Grazie della gentile risposta.
Buonasera Maria,
a nostro avviso non c’è una soglia di reddito massima per i b&b occasionali.
Cordiali saluti
Salve ,
sono una casalinga , mio marito ha un lavoro dipendente .Ho aperto da poco un b&b senza partita iva con scia al comune etc. Il mio dubbio e’ se sono in regola cosi’ o devo aprire partita iva . Non ho al momento tanti ospiti anzi ne ho veramente pochi , Devo rilasciare anche la ricevuta ?
Grazie
Buonasera Carmen, un B&B può essere in regola anche senza l’apertura della partita Iva. Ovviamente deve rispettare dei requisiti, come quelli riportati nell’articolo.
Per avere maggiori informazioni potresti consultare il tuo comune di residenza. Ovviamente deve essere rilasciata ricevuta per i pagamenti, come riportato nell’articolo.
Cordiali saluti
Buona sera a tutti, è da giorni che cerco una risposta chiara ma neanche il notaio sa rispondermi correttamente.
Mi chiamo Stefano sto acquistando a Brescia città con agevolazioni prima casa un pentalocale da ristrutturare dove porterò la mia residenza e dove oltre al mio alloggio ricaverei 3 camere aggiuntive con i rispettivi servizi per creare un b&b occasionale.
Il dubbio che è sorto è il seguente:
Perdo le agevolazioni prima casa e cioè è possibile che mi richiedano la plusvalenza dell’imposta di registro oppure perdo la possibilità di scaricare gli interessi del mutuo o di recuperare i soldi della ristrutturazione? Dovrei pagare l’IMU?
Grazie rimango in attesa.
Buonasera Stefano, a nostro avviso non si perdono i benefici prima casa se viene avviata un’attività di b&b occasionale.
I benefici non si perdono nemmeno nel caso in cui venisse affittata completamente tutta l’abitazione.
Ecco i casi più frequenti in cui vengono perduti i benefici di cui sopra:
– il mancato trasferimento della residenza nell’immobile;
– la vendita dell’immobile entro il quinquennio e il mancato riacquisto di una proprietà nello stesso comune;
Cordiali saluti
Ho avuto la stessa situazione
Pentalocale con una parte adibita ad affittacamere non professionale con regolare scia e anche targa sulla facciata esterna del palazzo…
Per l’Imu pago solo le notti effettivamente vendute…lavorando con Booking.com riesco ad avere nella pagina statistiche l’effettivo venduto in giorni
Ciao, sono Carmen sono un lavoratore dipendente e nella casa al mare in Calabria dove ho domicilio temporaneo vorrei aprire un b&b , posso pur avendo solo il domicilio e la residenza altrove ?
Buongiorno Carmen, consigliamo di contattare lo sportello SUAP del comune dove avrebbe sede l’attività.
Le normative possono variare da regione a regione.
Cordiali saluti
Buonasera, il mio quesito è il seguente, essendo io titolare e gestore di un B&B in forma non imprenditoriale da diversi anni, ho la possibilità di richiedere l’apertura di una partita iva (mai richiesta in precedenza) in regime forfettario? E se si, anche con aliquota al 5% per i primi 5 anni? Oppure si intenderebbe una continuazione di attività che limita la possibilità di accedere a tale regime fiscale? Grazie per la vostra risposta e buon lavoro!
Buongiorno Lorenzo,
a nostro avviso considerato che l’attività veniva svolta come occasionale, si può applicare regime forfettario e aliquota agevolata al 5%.
Cordiali saluti
Mi chiamo rocco, pensionato, ho la disponibilità di 2 camere presso il mio domicilio nonché una camera cucina e bagno di mio figlio in un altro indirizzo dello stesso comune, quest’ultimo ho la disponibilità in forza ad una scrittura privata che mi da il diritto di usufruirne a piacimento per 5 anni al fine di estinguere un debito, beb o affitti brevi? Non ho problemi di aprire p. Iva forfettario al 5% in alternativa posso gestire beb a casa di mio figlio, se si, i redditi nel 730 o unico posso metterli a nome mio ovvero richiedere allo intermediario che sia air beb o altro richiedere la certificazione unica a mio nome? Grazie
Buonasera Rocco, per aprire partita Iva come B&B, in alcuni comuni è necessario avere la residenza nell’appartamento in oggetto, quindi per prima cosa consigliamo di accertarsi di questa necessità presso il suo comune.
Qualora sia necessaria la residenza, ovviamente potrà svolgere l’attività di B&B solamente in un appartamento, mentre per quello del figlio dovrà svolgere come alternativa l’attività di affitti brevi o affittacamere.
Le Certificazoini di Airbnb si presume siano inviate al titolare dell’attività, indipendentemente dalla residenza o meno.
Cordiali saluti
Buongiorno,
il mio quesito è il seguente:
se decidessi di aprire un B&B di tipo professionale, ma malauguratamente durante l’intero anno solare avessi problemi di gestione dell’attività e quindi fossi costretto a chiudere l’anno solare con un reddito pari a zero, nell’ anno successivo che tipo di tassazione subirei?
Dovrei comunque pagare una contribuzione minima fissa “Gestione Inps Commercianti” ?
oppure come stavo deducendo dall’articolo pagherei una contribuzione Inps proporzionale al redditto effettivamente prodotto nell’anno solare precedente e quindi in questo caso pari a zero ?
Grazie
Buonasera Francesco, quando si chiude una partita Iva aperta la prima cosa da sapere è che la dichiarazione dei redditi va sempre presentata anche in caso di reddito pari a zero.
Per quanto riguarda i contributi ti confermiamo che per un B&B sono proporzionali al reddito effettivamente prodotto.
Se decidi di aprire l’attività valuta il nostro pacchetto Go commerciante
Cordiali saluti
buongiorno, sono titolare di partita iva per attività di maestro di sci e vorrei aprire un B&B dove risiedo. Può essere occasionale oppure avendo già una partita iva diventa professionale? grazie
Buonasera Elisabetta, grazie per la tua gentile richiesta. L’attività di B&B può essere esercitata in forma occasionale anche se si ha una partita Iva per un altra attività.
Cordiali saluti
Buongiorno, da circa due anni ho aperto in forma occasionale un B&B. Non volendo aprire la partita IVA posso fruire comunque del regime forfettario? E se sì, devo essere iscritto alla gestione INPS? Faccio presente di essere pensionato. Grazie
Buonasera Tommaso e grazie per il tuo quesito. Ti facciamo presente che il regime forfettario è applicabile solo dai titolari partita Iva.
Cordiali saluti.
Buona sera
Aprendo un b&b e gestendolo , rientrando nei 65000 euro di regime forfettario devo pagare l INPS e l inail se ho già un lavoro come dipendente sotto i 30000 euro anno grazie
Roberto
Buonasera Roberto, in caso il lavoro dipendente sia a tempo pieno i contributi INPS sono esenti.
Cordiali saluti
Ho un lavoro dipendente a tempo pieno e ho ereditato un grande appartamento che vorrei metterete a rendita.
Avrei voluto affittare le camere a studenti o lavoratori ma mi hanno consigliato di aprire un b@b.
È compatibile mantenendo il mio lavoro e a quale figura professionale dovrei rivolgermi per farmi seguire nella apertura e gestione del b&b ? Grazie
Buonasera, se non ha ricavi oltre gli 85.000€ per entrambe le attività, rimane tutto invariato. Potrà continuare ad applicare il regime forfettario
Buongiorno, ho aperto da due anni un b&b in forma occasionale quindi senza partita iva, il caf che mi segue la dichiarazione dei redditi non mi deduce le spese che ho effettuato per l’attività (sono ricevute e fatture elettroniche per spese sostenute per prodotti pulizia, biancheria, generi alimentari per colazioni, contratto affitto posto auto per i clienti b&b, fatture di booking per le prenotazioni, costi di transazione per i pagamenti con pos) perchè mi ha detto che non avendo partita iva le spese per il b&b non di possono dedurre.
E’ corretto? GRazie
Buonasera, a nostro avviso le spese direttamente inerenti il beb, come le commissioni e i costi di pulizia sono deducibili ai fini IRPEF.
La deduzione dei costi sopra indicata viene meno con l’applicazione della cedolare secca.