La vendita di un immobile ristrutturato post Superbonus può sollevare dubbi riguardo alla tassazione delle plusvalenze. In particolare, quando un immobile è stato acquisito in parte tramite acquisto e in parte per successione, la normativa distingue chiaramente le due situazioni: la parte ereditata non è soggetta a tassazione sulla plusvalenza, mentre quella acquistata può essere imponibile.
Plusvalenza nella vendita di immobili
La plusvalenza immobiliare si verifica quando si vende un immobile a un prezzo superiore rispetto a quello di acquisto e può essere soggetta a tassazione se la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto. Tuttavia, la normativa italiana prevede specifiche esenzioni, tra cui quella per gli immobili acquisiti per successione, che sono esenti dalla tassazione delle plusvalenze.
La distinzione tra quota acquistata e quota ereditata
Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 208 del 23 ottobre 2024, in caso di vendita di un immobile ricevuto in parte tramite successione e in parte acquistato, è necessario distinguere tra le due quote. La parte ereditata è esclusa dalla tassazione, mentre la parte acquistata a titolo oneroso è soggetta alla tassazione della plusvalenza, anche se l’immobile è stato oggetto di interventi agevolati con il Superbonus.
Plusvalenza e interventi Superbonus
La normativa introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 ha ampliato i casi in cui le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili sottoposti a interventi di riqualificazione con il Superbonus possono essere imponibili. La tassazione della plusvalenza si applica anche se i lavori sono stati eseguiti esclusivamente sulle parti comuni di un condominio. Pertanto, anche se l’immobile è stato migliorato grazie a interventi condominiali agevolati dal Superbonus, la plusvalenza sulla parte acquistata sarà tassata, mentre la quota ereditata resterà esente.
Un esempio pratico fornito dall’Agenzia delle Entrate riguarda un contribuente che ha ereditato il 50% di un immobile e acquistato il restante 50%. In questo caso, la plusvalenza sarà calcolata solo sulla parte acquistata, mentre la parte ereditata sarà esente. La tassazione sarà determinata come differenza tra il prezzo di vendita e il costo originario d’acquisto, rivalutato e maggiorato delle spese inerenti.
Imposta sostitutiva sulla plusvalenza
Per le vendite di immobili ristrutturati con il Superbonus effettuate dal 1° gennaio 2024, è possibile applicare un’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza. Questa imposta si applica alla quota acquistata dell’immobile e si estende anche agli interventi effettuati su parti comuni condominiali.
Conclusioni
Nella vendita di un immobile ristrutturato con il Superbonus, la parte ereditata è esente dalla tassazione sulla plusvalenza, mentre la quota acquistata è soggetta a imposte, anche se i lavori sono stati effettuati solo su parti comuni del condominio. È essenziale distinguere correttamente le diverse quote di proprietà per determinare l’imponibilità della plusvalenza.
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